La gestion locative relève-t-elle de la comptabilité analytique ?

La gestion locative est un métier qui nécessite des compétences en matière de comptabilité : tenue des comptes bancaires, paiement des professionnels intervenant dans les logements, calcul des loyers après réception des aides au logement sont autant de missions qui incombent au gestionnaire locatif. Qu’est-ce précisément que la gestion locative ? De quel type de comptabilité cette profession relève-t-elle ?

Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative peut être réalisée par le propriétaire bailleur lui-même ou confiée à un professionnel. Généralement, le propriétaire qui met son bien en location fait le choix d’en déléguer la gestion pour des questions de temps. En effet, les tâches inhérentes à la gestion locative sont très chronophages. De plus, l’investissement locatif réalisé dans le cadre du dispositif Pinel se fait selon des conditions particulières qu’il faut maîtriser pour bénéficier pleinement de la réduction d’impôt.

Un professionnel de la gestion locative

Le gestionnaire locatif, parfois appelé “administrateur de biens”, travaille selon les prescriptions d’un mandat de gestion locative. Il s’agit d’un contrat qui lie propriétaire et administrateur de biens. Ce contrat précise quelles missions devront être remplies par le professionnel au cours du bail. Le gestionnaire locatif se tient informé des changements législatifs qui interviennent dans le secteur de l’immobilier, cela en fait un véritable spécialiste du domaine.

Les missions du gestionnaire

Dans le détail, la gestion locative se présente comme l’ensemble des activités qui visent à prendre en charge le fonctionnement journalier d’un bien immobilier mis en location. Ainsi, la journée type d’un gestionnaire locatif consiste en la réalisation d’états des lieux entrants et sortants, l’accueil téléphone des locataires et des propriétaires, la prise en charge des réclamations et évidemment, la gestion administrative et comptable des logements loués. D’autres tâches sont également réalisées plus ou moins quotidiennement :

• étude locative : il est question d’interroger les potentiels locataires quant à leur solvabilité dans le cadre d’une location,
• établissement des baux de location,
• reversement mensuel des loyers au propriétaire en tenant compte des aides au logement perçues par le locataire,
• recueil des réclamations d’usagers, de clients, de résidents,
• évaluation de l’ampleur et du coût des travaux d’entretien,
• planification des travaux de rénovation du patrimoine immobilier,
• contrôle de la conformité de réalisation des prestataires,
• réception des biens et suivi de la levée des réserves,
• analyse de l’évolution des loyers,
• etc.

Exemple en région

Élodie est gestionnaire locative au sein de la capitale des Pays de la Loire : Nantes. Intégrée à une agence depuis environ trois ans, elle gère près de 150 dossiers qu’elle connaît sur le bout des doigts. Elle est notamment spécialisée dans la location intervenant dans le cadre de la loi Pinel. En effet, son agence, IMMO9, propose des solutions “clés en main” pour investir en Pinel. Cet investissement locatif demande une attention particulière : le contrat de location doit respecter des plafonds de loyers et de ressources concernant le locataire.

Dans la Cité des ducs de Bretagne, la démographie est en hausse de près de 1.3% par an. Cette donnée se trouve en corrélation avec l’évolution du nombre de locataires, qui - entre 2006 et 2011 - est en progression de +1.6% par an au sein du territoire métropolitain (parcs privé et social). Côté accession, le marché immobilier du neuf connaît lui aussi un bel essor en Loire-Atlantique.

Le marché nantais de la location

Selon les données de la communauté urbaine, le nombre de logements en location progresse plus rapidement que le nombre de logements occupés par des propriétaires. Autrement dit, à Nantes il y a de plus en plus de “logements locatifs”. D’ailleurs, selon l’INSEE, ce sont 61.2% des résidences principales qui sont occupées par des locataires contre 37.3% d’occupation par des propriétaires. A contrario, dans les villes périphériques de Nantes, comme Brains, le nombre de locataires n’est pas très élevé : 13.6%. De même à Saint-Aignan-de-Grand-Lieu il est de 14%.

Par ailleurs, d’après le chiffres publiés par le blog LOCServices.fr, le loyer moyen pour se loger à Nantes est de 512€ : c’est moitié moins que dans la capitale française. Pour un logement en colocation en revanche, il faut compter 358€ de loyer moyen.

Un comparatif des dix principales villes des Pays de la Loire permet de conclure, en toute logique, que Nantes est la plus onéreuse de la région avec 14.86€ par mètre carré devant sa voisine Saint-Sébastien-sur-Loire, qui affiche un prix moyen de 13.01€ par mètre carré.

La demande locative à Nantes

Comme beaucoup d’autres villes étudiantes, Nantes connaît une forte demande en matière de studios : ils représentent 35% des locations. C’est que, la capitale Loire-Atlantique accueille près de 50.000 étudiants chaque année. Les locataires nantais plébiscitent également les T2 (29%).

Les secteurs les plus demandés à la location sont les quartiers Centre-Ville ou encore Nantes Erdre et Nantes Nord. Toutefois la transformation urbaine de l’Île de Nantes pourrait donner lieu un engouement locatif prochain. En effet, le quartier connaît une véritable réhabilitation qui passe par la réalisation de projets tels que la construction d’un nouveau CHU (centre hospitalier universitaire), la création d’un parc métropolitain ou encore la construction de nombreux logements sociaux et abordables accompagnés de services (commerces, activités culturelles, bureaux, équipements publics, transports en commun, etc).

La comptabilité de la gestion locative

Le gestionnaire locatif est le responsable financier des logements loués. Parfois, ce professionnel est mandaté pour prendre en charge la comptabilité d’une copropriété tout entière.

Si son métier demande une grande organisation en raison de la simultanéité des demandes à traiter, les missions comptables qui lui reviennent relèvent majoritairement de la comptabilité générale. Néanmoins, au-delà des comptes “comptables” qui ont trait à la comptabilité générale, le gestionnaire locatif peut bénéficier de comptes analytiques.

Utilité de la comptabilité analytique pour la gestion locative

La comptabilité analytique gérée par l’administrateur de biens n’est en rien une obligation légale. Il s’agit d’une comptabilité vouée à étudier les évolutions comptables internes à l’entreprise. Par exemple, la comptabilité analytique peut servir à matérialiser les comptes des locataires.

Par ailleurs, la comptabilité analytique est une discipline particulière utilisée comme un outil de gestion et de pilotage de l’entreprise. Cette méthode permet d’identifier les coûts des différentes fonctions assurées par la société :

• production,
• commercialisation,
• service après-vente, etc.

Aussi, cette technique est propre à chaque activité et constitue un système de mesure neutre et objectif. Enfin, la comptabilité analytique est utile pour établir des prévisions, concevoir des budgets, constater leur réalisation et comprendre les écarts qui peuvent en découler. Cette comptabilité se présente donc comme un véritable outil de contrôle budgétaire.